把土地管理的重心转到存量土地上来

1月

把土地管理的重心转到存量土地上来

把土地管理的重心转到存量土地上来
一现在,因征地引发的对立成为社会重视的焦点。现行征地准则的首要问题,一是被征地农人不能共享土地增值收益;二是不答应团体建造用地进入商场,掠夺了农人自主参加工业化、城市化进程的权力。由此发生的社会对立越来越尖利。变革征地准则这一问题现已研讨、探讨了20多年,当地在探索过程中也发生了一些经历,但国家层面上却没有实质性开展。深层次原因在于政府运营土地,既管地又卖地,既是裁判员又是运动员。其实政府在土地办理问题上也是困难重重,土地供给约40%是基础性、公益性用地,是净投入;30%是工业用地,大多是贱价供给,要赔钱;30%是运营性用地,用招、拍、挂收入来平衡资金。实际上,东部发达区域牵强能够平衡,中西部区域就平衡不了。在这种情况下,假如按商场价补偿,政府的收入会削减;假如答应团体土地进入商场,政府可卖的地就少了,甚至无地可卖。资金窟窿怎样补?建造怎样搞?确实是个很实际的问题。在这种情况下,征地准则变革迟迟迈不出脚步。摆在眼前的问题是,这套准则还能不能保持下去?恐怕不能说一天也保持不了了,可是保持的价值太大,并且越来越大。贱价征地,自然会遭到农人激烈抵抗。贱价征地今后,农人生计有问题,就会不断地上访。政府成了对立的一方,但终究仍是要负无限职责。并且,现在发达区域的征地本钱现已很高了,但详细操作的做法形形色色,很难规范。不让团体建造用地进入商场很难。有研讨标明,珠三角、长三角区域的企业用地,70%是团体土地。这些土地定为小产权,就不或许出台办理方法,其实无异于抛弃办理。这样自发开展的效果,只能是乱象丛生。现行政府运营土地准则的一个显著特点,是立足于增量土地,要不断征地才干筹措所需资金。其结果很严峻:一是维护犁地的国策得不到执行;二是城市外延扩张,土地粗豪运用、糟蹋严峻。经过多年的外延开展,不少当地现已无地可征了。不答应团体建造用地开发房地产,迫使一般城市居民的自住性需求与出资、投机需求混在一同,城市居民的住房问题得不到处理。现在的当地债,首要是政府以土地典当向银行贷款构成的,积累了巨大的金融风险。现在的征地准则使政府行为歪曲,干部队伍易受腐蚀。以上这些对立和问题,是现行有关土地办理准则的内涵逻辑引发的,不是哪个人闭门造车出来的。这些对立和问题,仅靠完善现行准则,不或许得到底子处理。假如不对相关准则进行比较完全的变革,其发生的对立还会进一步积累、开展,甚至危及社会的调和与安稳。二现行土地办理工作的重心是在增量土地上做文章,如目标办理、基本农田划定、占补平衡、招拍挂等,都是环绕征地打开的。这些着眼于增量土地的方法费了很大心思,办理本钱很高,作用并不好。所以,应当调整思路,把办理重心转到存量土地上来。榜首,调整国家税制,在精简、归并相关税收基础上,对不管城市仍是乡村的建造用地(含修建附着物),开征不动产税(财产税或地产税)。政府应安排人员定时评价,规则权力人按年缴纳税费。税收收入归入当地财政,并按规则用处运用。对城乡公益性用地、乡村农人自住且契合规则面积的宅基地、城市居民契合规则面积的榜首套住所,应免纳税。第二,基础性、公益性建造项目,国家能够持续向农人征地,但补偿规范应参照改动用处后的商场价格与农人洽谈确认,不能政府单方面说了算。补偿费超越必定额度的部分,能够发行长时间土地债券。关于不接受土地债券的农人能够征收所得税。第三,凡运营性项目,原则上国家不应再征地。需求运用团体建造用地的,由用地单位与农人洽谈用当地式(出让、租借、入股、联营等)和价格。在契合规划前提下,团体土地能够开展各类二、三工业,包含面向自住性需求的房地产。第四,城市开展特别是拆迁改造触及团体土地的,能够把土地转为国有,但运营运用权长时间交给农人;能够保存团体所有性质不变,但要拿出部分土地用于公益建造;也能够部分保存团体性质,部分转为国有用于公益建造。详细采纳哪种方法,由农人自主挑选。政府拟定拆迁改造规划,所需资金则由团体自筹或向社会融资。广东三旧改造(即广东省特有的改造形式,分别是旧乡镇、旧厂房、旧村庄改造)之所以成功,其中心经历就是在供认团体和农人的土地财产权前提下,平衡各方利益联系,并且尊重乡村、农人的挑选,因而调动了农人和社会参加改造的积极性。我国台湾区域的市地重划,也归于相似经历,并且把利益分配联系准则化了。第五,相关的投融资方针、典当担保方针、公共服务方针、土地挂号方法、建造用地目标办理,甚至户籍方针等,都要相应改动。这样变革今后,政府征地数量大幅削减,也不再运营土地了;当地财政首要依托存量土地,存量土地面广量大,能充沛保证税源;各项建造和经济开展也首要在存量土地上做文章,充沛运用社会资金。这是开展方法的底子改动,现行准则引起的问题都能够较好地处理。环绕征地发生的对立,将更多地表现为乡村内部的对立,首要经过乡民自治方法化解,农人不会再把政府当作对立面。至于乡村团体、农人与用地单位的对立胶葛,政府也首要承当和谐、监管职责。由此,政府的公信力也能够大大增强。经济发达区域的土地级差收益高,土地买卖活泼,将首要获益。从久远考虑,还应树立土地开展权准则,敞开土地开展权商场买卖,以平衡城市化区域和非城市化区域的利益联系。城市化区域的土地权力人,要想加大土地的开发强度,必须到非城市化区域购买土地开展权。这样,非城市化区域也能享用国家城市化的效果,有利于犁地、资源和环境的维护。美国在这方面有比较老练的经历,值得学习。以上想象,归于综合性变革,触动面比较大,单靠某一政府部门难以推进。因而,需求国家统筹考虑,做出通盘布置。(作者:我国土地学会副理事长)

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